ЦБ РФ(10.12)    USD 63.30 | EUR 67.20 USD | EUR

Инструкция покупки квартиры в новостройке. Как не потерять квартиру и деньги

2013-01-27

Покупка квартиры в новостройке на этапе «котлован» всегда привлекает покупателей. Вложить денежные средства на начальной стадии строительства, затем дождаться готовности объекта недвижимости и продать  данная схема позволяет инвестору получить практически гарантированный доход и без существенных усилий. Простой экономический расчет. Однако не бывает прибыли без риска. Каким же образом минимизировать риски инвестору-частнику? Рассмотрим данный вопрос.

Доходность инвестирования

Обратим пристальное внимание на сопутствующие моменты. Какова доходность инвестирования? Можно ли на этом заработать? В основном экспертами озвучиваются цифры в 20-30% годовых. Данный размер дохода складывается из общих показателей роста цен на рынке (дорожают не только новостройки, но и вся недвижимость) и удорожания конкретного объекта в процессе строительства. До наступления кризиса заработать можно было до 100% годовых. На данный момент размер дохода значительно ниже, но 20-30% дохода также неплохой результат. Естественно, это при сравнении с другими способами получения дохода частными лицами от инвестиционных вложений. Например, прибыль от банковских депозитов намного меньше.

Выбираем выгоду или надежность

Важно правильно выбрать объект для инвестирования.  Необходимо понимать  на рынке недвижимости застройщики встречаются разные. Наиболее надежными для инвестиций считаются крупные и известные компании. Однако такие застройщики знают свою ценность и имидж. На объекты строительства они на начальном этапе сразу устанавливают достаточно высокие цены.
Застройщики менее известные и помельче (в том числе новички, возводящие первые объекты) готовы предложить инвесторам наиболее привлекательные цены. Но следует учитывать, что риск при сотрудничестве с ними на несколько порядков выше. Соответственно, доходность напрямую зависит от степени риска: выше риск, больше доход и наоборот. Лучший вариант при выборе - найти «золотую середину».

При изучении ситуации на рынке недвижимости желательно обратиться за помощью к специалистам, которые владеют информацией о реальном положении дел. Они быстрее выяснят фактическое финансовое состояние конкретного застройщика. Выбирая объект недвижимости для вложения инвестиций, рекомендуется пользоваться услугами профессиональных риэлторов. Это сведет к минимуму не только экономические, но и юридические риски.

Конечно, это удобно, но следует учитывать важный факт. Риелторы не работают бесплатно. Услуги предоставляются за определенный процент от сделки. Соответственно, риелтору выгоден конечный результат  осуществление покупки. Кроме того, многочисленные покупатели недвижимости на рынке меняются, а застройщики остаются прежние и с ними риелторам придется продолжать работать. Исходя из сказанного, нужно помнить  сотрудник агентства недвижимости может не сообщить негативные отзывы о застройщике потенциальному покупателю. Именно поэтому, рекомендуется использовать несколько источников информации об объекте инвестирования и застройщике.

Дешевле лучше

Все специалисты высказывают единое мнение  в новостройках лучше приобретать малогабаритные и дешевые квартиры. Этому имеется простое объяснение. Такая недвижимость пользуется повышенным спросом и потом ее проще всего продать. Данное жилье относится к эконом-классу, считается высоколиквидным. При выборе конкретного объекта строительства необходимо учитывать развитость инфраструктуры, наличие хороших дорог и ландшафт. На данный момент привлекательны для инвестиций  Москва и Подмосковье.

Возможные риски несоблюдения сроков

На рынке новостроек частного инвестора подстерегают различные риски. К основному относят  срыв застройщиком сроков строительства, то есть значительно позднее запланированных и указанных в договоре инвестирования. Примерно 5-7 лет назад сроки сдачи в эксплуатацию новостроек не соблюдались практически всеми застройщиками и во всех регионах России, а задержки составляли от одного до полутора лет.

С принятием федерального закона № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве...» ситуация значительно улучшилась, но до идеальной еще далеко. Не стоит винить в срывах сроков строительства только застройщиков. На ситуацию во многом повлиял финансовый кризис 2008-2009 годов. Отмечалось не регулярное финансирование проектов и трудности в получении кредитов.

Кроме того, часто местные власти предъявляют застройщикам требования по развитию инфраструктуры, отказываясь подписывать документы приемки-передачи объектов в эксплуатацию. Например, заставляют за счет новостройки строить школы и детские сады, прокладывать дороги и прочее.

Некоторые работы проводятся сторонними организациями. К примеру, прокладка и подключение коммуникаций в новых районах города. Любое опоздание при выполнении указанных работ напрямую оказывает влияние на общие сроки возведения объекта недвижимости. Конечно, это можно понять и принять. Но покупателю, вынужденному ждать, такие оправдания неинтересны. Данные моменты должны учитываться застройщиком изначально.

В п.2 ст.6 федерального закона № 214 предусмотрены обязанности застройщиков об уплате пени покупателям-инвесторам недвижимости за каждый день просрочки. С теоретической точки зрения это эффективный и существенный рычаг давления для соблюдения сроков.
В реальности осуществить это значительно сложнее. Излишнее давление и взимание с компании-застройщика денежных средств за любое нарушение, даже несущественное, может привести к ее банкротству. В результате, покупатели не только не получат ожидаемых квартир, но и возврата денег. К незначительным задержкам строительства (до полугода), произошедшим не по вине застройщика, большинство покупателей-инвесторов относятся с пониманием и не обращаются с исками.

Застройщик-банкрот

Такое развитие событий самое нежелательное для покупателей-инвесторов. Застройщик не сможет достроить дом. Таких ситуаций с банкротством компаний-застройщиков предостаточно. Например, нашумевшая история компании «Социальная инициатива». Как отмечают специалисты, в целом рынок недвижимости в последние годы стал более чистым и прозрачным. На это существенно повлияло усиление контроля со стороны государства, а также устранение с рынка мелких и недобросовестных застройщиков под влиянием кризиса 2008-2009 годов. Однако нельзя полностью исключить ситуации с банкротством застройщика.

Отметим, что объекты строительства не бросаются, а передаются на достройку другим компаниям на условиях, установленных законодательством. При этом государство обязывает эти компании в первую очередь предоставлять квартиры в новостройках обманутым инвесторам-покупателям. В результате ожидать окончания строительства дома придется очень долго. 

Двойная продажа квартир

До недавнего времени двойная продажа квартир была самой распространенной схемой мошенничества. Двум и более инвесторам-покупателям продавалась одна и та же квартира. Дом построен, а претендентов на конкретное жилье оказывается несколько. Вступает в силу сделка, заключенная более ранней датой. А что делать остальным? Единственный вариант  обращение в судебные инстанции с исками к компании-застройщику на возмещение ущерба. С введением в действие федерального закона № 214 договоры на долевое участие в строительстве подлежат обязательной государственной регистрации. Это значительно снизило риск двойной продажи объекта недвижимости.

Уточним дополнительно: передача денежных средств застройщику в счет уплаты за конкретную квартиру осуществляется при получении документов о регистрации договора долевого участия на имя покупателя. Данные меры исключают возможность случаев повторной реализации квартир.

Заботясь о своем имидже, многие застройщики, особенно крупные и известные, публикуют в сети Интернет на официальном сайте компании сведения о наличии свободных квартир по каждому строительному объекту с их описанием. Благодаря этому, потенциальный покупатель сможет выбрать наиболее подходящий вариант, а клиент, купивший квартиру, может в любое время проверить  появилась ли его недвижимость в повторной продаже.

Доплачивать или нет

В начале строительства для привлечения инвестиций застройщик продает квартиры по привлекательным для клиентов ценам. Затем он сообщает, что достроить объект на имеющиеся средства невозможно. В результате покупателям предлагается сделать доплату.

До принятия закона № 214-ФЗ данная ситуация была весьма распространена. Теперь законом предусмотрено фиксирование в договоре о долевом участии в строительстве цены за 1 кв.м. С инвестора-покупателя могут потребовать доплату только в случае увеличения метража квартиры на 1-2 кв.м. в результате разницы фактической площади с проектной.

Однако нужно учитывать, что в новостройках квартиры продаются не только при заключении договора на долевое участие. Можно купить квартиру через жилищно-строительный кооператив (ЖСК), что разрешается законом № 214-ФЗ. В этом случае покупатели являются членами кооператива, а не дольщиками. Они совместно принимают участие в строительстве дома-новостройки. Застройщик имеет право требовать от участников ЖСК внесения дополнительных средств, если имеется в них необходимость для завершения строительства.

6 методов защиты инвесторов от рисков

1. Приобретайте квартиры исключительно с оформлением договора долевого строительства. На сегодняшний день использование этой формы договоров считается самой оптимальной и наиболее законодательно защищенной (закон № 214-ФЗ). Если объект недвижимости реализуется иначе  стоит задуматься и внимательно отнестись к оформлению документов либо отказаться от сделки.

2. Тщательно изучайте пакет документов. Это касается не только тех документов, которые передаются на подпись покупателю, но и документации самого застройщика  лицензионные свидетельства, разрешительные документы на строительство и участок, распоряжения территориальной администрации и другие.

3. Консультируйтесь у квалифицированных юристов. Внимание! Специалистов нужно выбирать в сторонних организациях, а не из числа сотрудников компании-застройщика, которые работают за зарплату и зависимы. Только в этом случае будут соблюдены интересы покупателя.

4. Интересуйтесь историей застройщика. Какие объекты на момент приобретения инвестором-покупателем застройщиком уже построены и введены в эксплуатацию. Как давно зарегистрирована компания, как юридическое лицо. Какие виды деятельности она осуществляет. К сожалению, до сих пор встречаются случаи, когда под каждый объект строительства застройщики создают новое юридическое лицо и основным видом деятельности строительство не является.

5. Привлекайте в качестве экспертов банки. Как это сделать? При выдаче ипотечного кредита отдел безопасности банка проводит проверку не только платежеспособности клиента, но также объекта недвижимости и компании-застройщика. Поэтому стоит попробовать получить ипотечный кредит, даже если в ссудных средствах нет необходимости. Они проверят все и бесплатно. Внимательно выбираем банк. Объект строительства, как правило, аккредитован в одном банке, который кредитует строительство новостройки, и продаваемые квартиры находятся в залоге.

6. Изучайте отзывы о застройщике и объекте строительства. В этом окажут существенную помощь многочисленные форумы покупателей в сети Интернет  общие, где обсуждаются проблемы инвестирования, и те, где общаются покупатели квартир конкретного объекта новостройки. Из списка форумов следует исключить те, которые модерируются и контролируются застройщиком. Общение с другими покупателями позволяет получить важную и полезную информацию. Не ограничивайтесь сбором отзывов только в сети Интернет. Рекомендуется съездить на место строительства объекта и сопоставить предоставленные застройщиком данные с фактическими, а также посетить другие строительные площадки компании. Приобретение квартиры требует значительных финансовых вложений, поэтому не ленитесь собирать информацию до покупки.