ЦБ РФ(08.12)    USD 63.91 | EUR 68.50 USD | EUR

Инвестирование в зарубежные объекты недвижимости: метод buy-back. Маркетинговый ход или выгодная покупка?

2013-01-27

Очень часто в сети Интернет встречаются заманчивые предложения пользователям. Например, рекламное объявление о том, что застройщиком продается объект недвижимости и гарантируется через четыре года его выкуп с повышением стоимости на 20%. Как вам такая ситуация? Вложить в покупку 100 тысяч евро, а при возврате продавцу получить 120 тысяч евро. Интересное предложение и выглядит весьма заманчиво! Естественно, у любого человека возникают сомнения. Стоит в этом разобраться более подробно.

Предварительные поиски правды

При введении информации в поисковые запросы Google получаем список идентичных рекламных объявлений. Значит, фактически такие предложения имеют место! Данные финансовые сделки обратного выкупа объектов недвижимости иначе называют buy-back. Как выяснилось, этот термин заимствован на фондовом рынке. Buy-back  финансовые сделки выкупа собственных акций эмитентом, то есть тем, кто произвел их выпуск. Но не в терминах суть.

Сделки обратного выкупа осуществляются на добровольной основе. Никто не вправе заставить клиента обратно продавать приобретенную квартиру застройщику, если он не пожелает. Это просто выгодное предложение. Сделка buy-back предлагается продавцами только при реализации жилья в новостройках. Она не используется на вторичном рынке.

В каких странах используется подобная опция при продаже недвижимости? Исследование показало, что в странах Европы эти сделки достаточно распространены. Интересный факт   в основном в сети Интернет рекламные объявления о таких сделках датируются 2005-2007 годами, то есть «докризисными». В тот момент объекты недвижимости во всех странах имели тенденцию к удорожанию. Естественно, для застройщиков было выгодным предлагать выкуп  с 20% надбавкой.

Рассуждая логически, можно прийти к выводу, что цены на рынке растут быстро и, проданные квартиры, через четыре года будут стоить намного дороже. Но в связи с наступившим кризисом, прогноз не оправдался. После 2007 года предложения обратного выкупа встречаются редко. Почему же они все-таки публикуются и чем же это выгодно продавцам? Вопрос вполне закономерный.

Страховка или хитрость? Достаем большой кошелек

Любопытен размер обещанной доходности от сделки. В итоге, при рассмотрении стандартного варианта, вполне существенную сумму получит покупатель  за четыре года 20% дохода к первоначальной стоимости приобретенной недвижимости, а точнее доход в 5% годовых. Однако встречаются и другие варианты доходности. Например, обратный выкуп застройщиком жилья у покупателя за стоимость приобретения через 3-5 лет. В данном случае доходность будет нулевая. Бесспорно, в нынешних условиях кризиса и нестабильности такая сделка выгодна. Покупатель владеет объектом недвижимости на оговоренный срок фактически бесплатно. Не берем в расчет оплату им счетов за коммунальные услуги, налоги и прочие.

Для чего это делается? Однозначно, что это не способ извлечения покупателем какой-либо прибыли, а, в некоторой степени, дополнительная страховка сохранности вложений в строящийся объект недвижимости и гарантия его сдачи в установленные сроки. Застройщики используют опцию buy-back для демонстрации своей уверенности в реализации проекта и с целью привлечения инвесторов. С финансовой точки зрения сделка выгодна двум сторонам.

Не секрет, что продавцам недвижимости не свойственна скромность. Встречаются рекламные объявления по обратному выкупу объектов недвижимости с указанием фантастических процентов доходности  50%. Что составляет примерно 10-17% годовых за 3-5 лет. С первого взгляда в условиях быстро растущих рыночных цен для продавца-застройщика эти цифры более чем рискованны. При более внимательном изучении выяснилось, что в объявлениях имеется незначительная, на первый взгляд, оговорка «до 50%». А это существенно меняет ситуацию.

Волшебное слово «ДО»! Фактически фраза «до 50%» означает, что доходность может быть в любом числовом выражении менее 50%. Это может быть 40% или 20%, а возможно доходность будет отрицательной. С юридической точки зрения обязательства заказчиком соблюдены, даже если покупатель, воспользовавшись предложением обратного выкупа недвижимости, не получит дохода или получит сумму меньше на 10% от первоначальной стоимости.

Выгода или обман

В какой-то мере обратный выкуп объектов недвижимости для покупателя выгоден. Но давайте рассуждать здраво. Любые финансовые сделки заключаются только в том случае, когда они интересны и выгодны двум сторонам. Для чего это нужно застройщику? Ответ лежит на поверхности  для привлечения инвестиций в строительство низколиквидных объектов, при недостатке финансовых средств для окончания проекта и сдачи его в эксплуатацию.

Естественно, за 3-5 лет по сроку обратного выкупа на рынке недвижимости ситуация может измениться. За это время стоимость жилья может значительно повыситься в цене и покупатель не воспользуется опцией, так как застройщик произведет обратный выкуп только в пределах оговоренных процентов. Покупателю данное предложение уже будет не выгодным. В данном случае сделка buy-back выгодна тем застройщикам, которым необходимо срочно продать квартиры в строящемся объекте и привлечь инвестиции.

Как правило, застройщики делают предложение обратного выкупа с высокими процентами доходности на объекты недвижимости, завышая существенно их стоимость. Разница в цене может быть в 1,5-2 раза превышать рыночную. Кроме того, чаще всего здания располагаются в непривлекательных местах, где отсутствует развитая инфраструктура, далеко до берега моря, нет красивого вида из окон и прочее.

Стремление получить доход превращает разумных и расчетливых покупателей в доверчивых. В итоге, это позволяет застройщикам продавать по завышенным ценам абсолютно неликвидные объекты недвижимости и получать существенный доход.

Отделим мух от котлет

Рекомендуется учитывать все сказанное выше, но считать жульническими все сделки с опцией buy-back не стоит. Данный метод это только финансовый инструмент. Его могут использовать не только порядочные, но и непорядочные застройщики.

Порядочные застройщики используют предложение обратного выкупа объектов недвижимости с целью показать покупателям и инвесторам свою уверенность в реализации проекта. Как правило, предлагается невысокая доходность, она может быть даже нулевой. В любом случае, за срок в 3-5 лет рыночная стоимость недвижимости изменяется в сторону повышения. Инвесторы предпочитают не пользоваться опцией buy-back, так это им уже невыгодно. Пользуются предложением единицы инвесторов. В данном случае застройщик без особого труда выкупает объект и сразу же его перепродает, получая дополнительную прибыль.

Ситуация причин использования сделки с опцией buy-back непорядочными застройщиками рассмотрена выше. Обещания высоких доходов в кратчайшие сроки привлекают доверчивых покупателей. При покупке объектов недвижимости с возможностью обратного выкупа сопоставляйте предложения застройщиков с реальной ситуацией на рынке недвижимости.

Способы честного уклонения от обязательств

Покупка объектов недвижимости с предложением обратного выкупа оформляется документально. Покупатель, при невыполнении зафиксированных в контракте обязательств продавцом, может его заставить их выполнить, обратившись в судебные инстанции. На это не стоит полагаться. Существует достаточно много способов, при помощи которых продавец-застройщик может от взятых на себя обязательств уклониться.

За установленный в контракте срок продавец может ликвидировать свою компанию или объявить о банкротстве. Кроме того, в контракт могут быть включены обязательства покупателя, которые заведомо невыполнимы. К примеру, всегда оговариваются требования к состоянию объекта недвижимости на момент обратного выкупа. Естественно, за срок эксплуатации состояние жилья меняется не в лучшую сторону  что-то из оборудования выходит из строя и требует ремонта, возникает необходимость в косметическом ремонте и прочее.

Если конкретный объект недвижимости застройщику выкупать невыгодно, то отыщется множество вполне законных способов отказа от сделки. В результате, покупатель-инвестор останется обладателем жилья, но без желаемого и запланированного дохода.

Делаем выводы

Перед заключением любой сделки рекомендуется проверить порядочность продавца. Можно ознакомиться с его репутацией на рынке, проверить историю выполнения прежде взятых обязательств по аналогичным финансовым операциям, выяснить давность существования компания и прочее. Однако, не все способы применимы к сделке обратного выкупа объектов недвижимости у покупателя продавцом-застройщиком.

За продолжительный срок действия сделки (3-5 лет) ситуация на рынке недвижимости может резко измениться и компания, выполнявшая добросовестно свои обязательства в далеком 2007 году, может на момент завершения контракта проявить себя не лучшим образом. Не следует относиться к опции buy-back слишком серьезно. Приобретайте объекты недвижимости, которые интересны и привлекательны даже без возможности обратного выкупа. Рассматривайте опцию buy-back просто как приятный и дополнительный бонус.