ЦБ РФ(08.12)    USD 63.91 | EUR 68.50 USD | EUR

Бизнес-ипотека: особенности и принцип работы услуги

2013-07-28

Бизнес-ипотеку иначе называют коммерческим ипотечным кредитом, коммерческой ипотекой. Эта банковская услуга пользуется широким спросом. Кредит выдается на приобретение нежилых помещений, используемых для финансово-хозяйственной деятельности. Грамотное использование коммерческой недвижимости (сдача в аренду, расширение производственных площадей и т.д.) приносит хороший доход.

Особенности и преимущества коммерческой ипотеки

Бизнес-ипотека предоставляется на приобретение коммерческой недвижимости. Предметом залога выступают приобретаемые нежилые помещения. Кредит выдается на короткий срок, в иностранной валюте и под высокие проценты. Распространенный срок кредитования от 3-5 лет до 10-12 лет. Размер процентной ставки варьируется в пределах 12-16%. Первоначальный взнос от залоговой стоимости объекта недвижимости составляет 25-40%. Финансово-хозяйственная деятельность заемщика на рынке должна быть не менее года, рентабельная и приносить прибыль.

Развитие бизнес-ипотеки на рынке кредитования сдерживается из-за пробелов в законодательстве – не прописано четко, кто выступает заемщиком по кредиту и предъявляемые к нему требования. Стабильные компании, как правило, оформляют коммерческий кредит под залог имущества и в ипотеке не нуждаются. Банки предпочитают работать с такими компаниями, а не с заемщиками, у которых нет предмета залога. Получить бизнес-ипотеку представителям малого бизнеса проблематично из-за повышенных рисков невозврата кредита и непрозрачности рынка коммерческой недвижимости. 

Банки предлагают различные программы коммерческой ипотеки. Для увеличения шанса получения ссуды рекомендуется предварительно рассчитать ипотечный кредит с помощью кредитного калькулятора.  В сети Интернет калькуляторы размещаются на каждом официальном сайте банка и сайтах кредитных брокеров. Расчет ипотеки калькулятором позволяет заемщику выбрать оптимальную программу кредитования, срок предоставления ссуды, выгодную годовую процентную ставку и банк, предоставляющий кредит по наиболее привлекательным условиям.

Правовое регулирование бизнес-ипотеки

Правовое регулирование бизнес-ипотеки аналогично ипотеке на объекты жилья – требуется оценка коммерческой недвижимости, подтверждение платежеспособности заемщика и внесение первоначального взноса. Однако имеются принципиальные отличия. 

Заемщикам запрещается оформлять закладную на приобретаемое имущество до заключения сделки купли-продажи. Законодательством не предусматривается регистрация права собственности на коммерческую недвижимость с одновременным обременением ипотекой. В договоре ипотеки должны быть зафиксированы – предмет ипотеки, его описание и оценочная стоимость, полный размер кредита, сроки исполнения обязательств и условия их выполнения.

Принцип работы услуги 

Схема ипотеки для приобретения нежилых помещений отличается от ипотечного кредитования при покупке жилья. Механизм оформления бизнес-ипотеки и регистрации залога осуществляется двумя способами:

  • Заключение договора купли-продажи. Продавец получает от покупателя часть средств и гарантию банка на оплату оставшейся части суммы. Производится перерегистрация объекта собственности на покупателя и регистрация договора залога на покупку. Только после этого осуществляется выдача ссуды заемщику, которая перечисляется продавцу. Процедура длительная и считается самой сложной в кредитовании.

  • Заключение предварительного договора с частичной оплатой. Продавец получает от покупателя часть средств и обязательство банка на выплату оставшейся части суммы после регистрации предмета залога. Оформляются документы о перерегистрации права собственности на покупателя, после банк перечисляет продавцу денежные средства.

Российским законодательством не предусмотрена регистрация права собственности на коммерческую недвижимость, обремененную ипотекой. Нежилые помещения требуется сначала приобрести. Покупателю следует обращать особое внимание на юридическую грамотность составления договора с продавцом. 

Невыгодно арендовать нежилые помещения для осуществления коммерческой деятельности. Как указано выше, примерно рассчитать ипотечный кредит не сложно. Однако следует тщательно выбирать нежилые помещения и их ликвидность. Бизнес-ипотека предоставляет возможность приобрести такую недвижимость в собственность. Расходы быстро окупаются, так как заемщик до погашения обязательств по кредиту использует объект ипотеки в своей финансово-хозяйственной деятельности. Многие компании сдают в аренду коммерческую недвижимость, приобретенную в ипотеку, тем самым получая прибыль.