ЦБ РФ(07.12)    USD 63.87 | EUR 68.69 USD | EUR

Как сэкономить на ипотеке?

2012-12-14

Рано или поздно у любого человека возникает насущная потребность в приобретении квартиры. Жилье стоит очень дорого и, поэтому желательно существенно сэкономить на покупке. Как правило, для этого требуются дополнительные денежные средства. Проблему может решить ипотека. Можно самостоятельно искать информацию в сети Интернет, делая запросы в поисковых системах – «процентная ставка ипотека». Как правило, в выдаче даются сведения отдельно по каждому банку. Цель статьи – рассказать подробно о том, как заемщику получить в любом банке наименьшую процентную ставку по ипотечному кредиту.

Банки определяют размер процентной ставки за пользование ипотекой исходя из двух основных параметров:

  • общей суммы ссуды;
  • размера первоначального взноса.

Конечно же, чем меньше сумма займа, тем риски банка по невозврату кредита ниже и, соответственно, заемщику предоставляется более выгодная процентная ставка. В стандартных ипотечных программах минимальная ставка также предоставляется при внесении значительного первоначального взноса и кредитовании на небольшой срок. Существуют программы ипотеки с переменными ставками, в которых процент за пользование кредитом напрямую не зависит от срока погашения ссуды.

Например, в «Номос-Банк» предоставляют ипотечный кредит с минимальной ставкой 10,5% годовых, но если срок погашения составляет до 7 лет и общая сумма займа не превышает 50% от стоимости квартиры. Практически 10% заемщиков получают ссуду именно на таких условиях.

А, к примеру, Сбербанк выдает кредиты на приобретение жилья в новостройках (первичный рынок) под 11% годовых. Данная ссуда доступна заемщикам всех категорий, оформляющим ипотеку сроком до 30 лет и первоначальным взносом не менее 20%. При покупке жилья на вторичном рынке ставка увеличивается до 13%. Около 50% клиентам Сбербанка предоставляются ссуды по минимальной ставке. Следует уточнить, в эту категорию заемщиков включаются те, кто вносит сумму первоначального взноса более 20%, и клиенты, участвующие в зарплатных проектах.

Самый существенный фактор, влияющий на процентную ставку, - наличие положительной кредитной истории. Банки с удовольствием предоставляют скидку, если у заемщика открыт у них банковский или депозитный счет, получение зарплаты осуществляется через данный банк, ранее были получены ссуды и своевременно погашены. Также льготные условия по получению ипотеки предоставляют банки, которые непосредственно кредитуют строительство дома, где заемщик желает купить жилье.

Имеется еще одна возможность получить скидку по процентам. Она предоставляется определенным категориям граждан, в том числе военнослужащим, учителям, молодым семьям и другим. Существуют государственные ипотечные программы, благодаря которым заемщикам частично компенсируются проценты и оказывается помощь для внесения первоначального взноса. Чтобы получить такую преференцию необходимо потратить значительное время на сбор и предоставление внушительного пакета документов.

По неофициальным сведениям на положительное решение о предоставлении ипотечного кредита некоторое влияние оказывает профессия заемщика, т.е. насколько она востребована на рынке труда в случае его увольнения и как быстро он сможет найти другую работу. В этом есть определенная логика. Банки отрицают данный факт, утверждая, что подобных предпочтений не существует и, в основном, рассматриваются документы о получаемом клиентом доходе, влияющем на возможность возврата ссудных средств и погашение процентов.

Как указано выше, один из самых важных факторов для получения ипотеки - кредитная история заемщика. Если у него были проблемы с погашением ранее полученных кредитов, то оформить новый будет проблематично. Бытует мнение, что при отсутствии кредитной истории банк может предоставить ссуду по повышенной ставке, так как не знает о том, как будет вести себя заемщик при наступлении сроков выплат. Для этого придется перечислять значительную часть дохода, на что способен не каждый человек. Как говорится – «Деньги берешь у банка, а отдаешь свои и кровно заработанные». Представители банков утверждают, что это миф, и он не соответствует действительности.

Решение о выдаче кредита банком принимается после изучения предоставленных в кредитный отдел необходимых документов и анализирования сведений о заемщике Бюро кредитных историй. На срок, сумму займа и процентную ставку не влияет отсутствие кредитной истории. Наличие же отрицательной истории погашения кредитов может привести к отказу в выдаче ссуды. Тем не менее, банки проявляют индивидуальный подход к каждому клиенту и обязательно выясняют причины нарушений и просрочек по ранее выданным кредитам.

Главным образом, при рассмотрении кредитной заявки банками обращается внимание на общий уровень доходов потенциального заемщика. Размер ежемесячной выплаты по кредиту не должен быть более 40-45% от совокупного дохода заемщика в месяц. В сведения о ежемесячном заработке может входить не только сумма заработной платы по основному месту работы, а также и другие виды доходов - дивиденды по ценным бумагам, арендная плата за сдачу в наем недвижимости и другие. Все суммы должны подтверждаться документально. Например, для подтверждения размера заработной платы предоставляется справка 2-НДФЛ.

Следует отметить, что банками также принимаются справки о зарплате, составленные в произвольной форме, заверенные подписью работодателя и оттиском печати организации. Всем известно, что не везде выплачивается «белая» зарплата, поэтому банки готовы верить иногда словам клиентов. Тем не менее, при отсутствии документального подтверждения уровня совокупного дохода вероятность предоставления кредита под более высокие процентные ставки существенно возрастает.

Как утверждают в Сбербанке, на размер процентной ставки ипотеки не влияет форма документов, подтверждающих доход. Заемщику предлагается выбор - заполнить бланк справки по форме банка либо форму 2-НДФЛ. Некоторые банки выдают ссуды на покупку жилья при предоставлении таких же документов. В ВТБ 24 по одной программе кредитования не требуют от заемщика документальное подтверждение доходов. Во многих банках, в том числе в Номос-Банке, если предоставляются клиентом неофициальные документы об имеющемся доходе - годовая процентная ставка по ипотеке повышается не менее чем на 0,25%.

Таким образом, на принятие решения о выдаче ипотечного кредита не влияют род деятельности и профессия клиента. Для них важнее оценить уровень и стабильность общего дохода заемщика - ежемесячные выплаты по погашению кредита не должны быть выше 45% от суммы заработка в месяц. Можно сэкономить на ипотеке при оформлении ее на незначительный срок и внесением максимально возможной суммы первоначального взноса. Минимальные процентные ставки по кредиту предоставляются социальным категориям заемщиков, включая молодые семьи, военнослужащих, учителей.