ЦБ РФ(21.01)    USD 59.66 | EUR 63.72 USD | EUR

Когда банк может потребовать досрочного погашения ипотеки

2016-08-18

Ипотечные кредиты не только самые длительные, но и самые сложные. Возвращать заем, взятый для решения жилищного вопроса, приходится долго – наиболее продолжительный срок составляет 35 лет. А чем длиннее срок выплаты кредита, тем, как правило, больше проблем возникает у заемщика. Между тем за ошибки ипотечные должники нередко расплачиваются договором, заключенным с банком. Кредитные организации имеют право расторгнуть соглашение, если клиент нарушает те или иные условия целевого займа. А досрочное прекращение ипотечной сделки означает и выплату долга в таком же порядке. В каких случаях банки могут потребовать выплаты жилищного кредита раньше срока? И что делать, если возникли проблемы с возвратом ипотеки? 

 

Просрочки платежей 

Одной из наиболее частых причин досрочного погашения ипотеки по инициативе банка являются нарушения заемщиком графика платежей. Проще говоря, должник вносит ежемесячные взносы в счет погашения целевого займа с опозданием или совсем прекращает выплату средств. В обоих случаях кредитная организация имеет полное право потребовать вернуть деньги, предоставленные на покупку жилья, в досрочном порядке. 
Каждый банк самостоятельно принимает решение, когда просто применить определенные штрафные санкции к нарушителю, а когда прекратить ипотечную сделку. Так, в некоторых кредитных организациях выплачивать долг единовременно и в полном объеме заемщикам приходится после образования даже относительно небольшой задолженности. При этом многие банки идут на крайние меры только в том случае, если должник постоянно задерживает платежи или размер просроченного кредита очень крупный. 

Порча предмета ипотечной сделки 

Выдавая жилищный кредит, банк всегда сообщает заемщику информацию о правилах пользования предметом ипотеки. Поскольку кредитная недвижимость является главным имущественным обеспечением, то банки уделяют особое внимание ее использованию. Залог должен сохранять высокую ликвидность на протяжении всего срока выплаты целевых средств. 
Кредитные организации, как правило, указывают в договоре ипотеки, что за порчу залогового жилья к заемщику будут применены штрафные санкции. А в случае существенного снижения стоимости недвижимости из-за появившихся дефектов банк может потребовать досрочного погашения ипотеки. Информация о том, что считается серьезным повреждением квартиры или частного дома, обычно указывается в договоре залога. 

Снижение кредитоспособности 

Для получения жилищного кредита соискатель должен соответствовать всем условиям программы ипотеки. В частности, рассматривая заявки, банки смотрят на доход потенциального получателя кредитного продукта. И выдают его только в том случае, если финансовые возможности заявителя позволяют ему без проблем возвращать заемные средства. Однако ипотечные должники часто забывают, что кредитоспособность, которая была во время оформления займа, необходимо сохранять на том же уровне. 
Когда доход заемщика значительно снижается, то банк может расторгнуть договор ипотеки. Ведь платежеспособность должника уже не будет соответствовать текущей кредитной нагрузке. А значит, могут возникнуть проблемы с погашением целевого займа. В таких случаях кредитные организации сначала просто предупреждают клиентов о необходимости улучшить свое финансовое положение в ближайшее время. А затем уже, если должник ничего не предпринимает и доход не увеличивается, выставляют требование. 
Нарушение сроков предоставления финансового отчета 
В условия кредитования банки часто вносят пункт о том, что ипотечный заемщик должен периодически отчитываться о сумме своего ежемесячного дохода. Такой финансовый отчет предоставляется, как правило, один раз в год, до момента полного возврата заемных средств. Если должник забывает сообщить кредитной организации сведения о своей платежеспособности или намеренно не делает этого, то банк может раньше времени прекратить действие ипотеки. 

Запрещенная реализация предмета сделки 

Каждая кредитная организация устанавливает свои правила пользования залоговой недвижимостью. Но все без исключения банки запрещают ипотечным должникам проводить с жильем, купленным на заемные средства, любые сделки по его отчуждению. Так, заемщик не имеет права продавать кредитную недвижимость или отдавать ее бесплатно – в дар. 
Что касается сдачи ипотечного жилья в аренду, то в этом вопросе банки ведут себя по разному. Где-то разрешают сдавать квартиру или дом для получения дополнительного дохода. При этом есть кредитные организации, которые запрещают любую реализацию залога. Если заемщик нарушает данные условия кредитования, то ему, скорее всего, придется выплатить всю сумму оставшегося долга раньше срока. 

Если возникли проблемы во время погашения ипотеки 

Далеко не каждый заемщик в состоянии сразу вернуть банку весь долг после выставления требования о преждевременном возврате жилищного кредита. Поэтому так важно не допустить расторжения соответствующего договора до установленного срока. Если финансовые возможности должника стали настолько низкие, что ему нечем выплачивать заем, то для решения проблемы можно сделать следующее: 
•попросить банк об отсрочке погашения либо основного долга, либо процентов; 
•подать заявление на реструктуризацию займа; 
•рефинансировать проблемный ипотечный кредит; 
В первом и втором случае необходимо предоставить кредитору документы, которые подтверждают уважительную причину отсутствия денег. Например, если заемщика уволили с работы, то ему понадобится трудовая книжка или справка о том, что он является безработным. Когда банк получит официальные доказательства временной некредитоспособности, то он может согласиться на изменение некоторых условий ипотеки. 
К рефинансированию стоит прибегать в тех случаях, когда договориться с банком о кредитных каникулах или реструктуризации не удается. Перекредитование помогает избежать досрочного возврата целевого продукта за счет собственных средств. Кроме того, с его помощью можно изменить условия погашения долга в лучшую сторону, если найти более выгодное предложение.