ЦБ РФ(10.12)    USD 63.30 | EUR 67.20 USD | EUR

Сдавать ли ипотечную квартиру. Как работает эта схема?

2013-11-18

Заемщики, собираясь приобрести квартиру в ипотеку сразу задумываются, смогут ли они продолжительное время выплачивать задолженность перед банком. Срок кредитования значительный и чем он больше, тем выше переплата за услуги банка. За это время могут произойти разные события, в том числе – снижение уровня доходов заемщика, ухудшение здоровья, потеря стабильной работы и другие. Ипотечный калькулятор онлайн позволяет взвесить все минусы и плюсы ипотеки, но алгоритм расчета не учитывает различные форс-мажорные обстоятельства. Можно ли снизить бремя кредита, сдавая в аренду ипотечную квартиру? Могут ли возникнуть у заемщика в этом случае проблемы с кредитной организацией?

Должен ли знать банк о сдаче ипотечной квартиры в наем?

Покупка квартиры в ипотеку, как правило, сопровождается оформлением ее в виде залога, что гарантирует выполнение обязательств перед банком по возврату ссудных средств. Да, заемщик имеет право собственности на жилье, но он не может им свободно распоряжаться. По действующему законодательству, залогодатель (заемщик) может без согласия залогодержателя (банка) сдавать в аренду объект залога по ипотеке, но при условии срока, не превышающего даты завершения кредитных обязательств и в соответствии с прямым предназначением имущества. Получается, что передавать в наем ипотечную квартиру без согласия банка можно.

Но следует законы читать внимательно, так как существует нюанс – такое право заемщиком теряется, если в договорах ипотеки и залога банком прописано «с письменного согласия залогодержателя». Квартира, приобретаемая в ипотеку, передается в залог кредитной организации. Соответственно, банк вправе контролировать не только сохранность жилья, но и кто фактически там проживает. Даже на прописку в квартире членов семьи владельцу недвижимости придется ставить в известность банк и получать разрешение. Поэтому, читайте и изучайте условия договоров ипотеки и залога до его подписания.

Конечно, для заемщика это возможность получения дополнительного дохода, который он может направить на платежи по кредиту. Но существуют определенные риски для банков. Арендаторы жилья могут ухудшить его состояние, что повлечет снижение рыночной стоимости. В случае нарушения графика платежей либо потери платежеспособности заемщика, реализация такого жилья для погашения обязательств по ипотеке будет затруднительна.

Не стоит обманывать банк и скрывать факт передачи ипотечной квартиры в аренду. Используйте ипотечный калькулятор банков для выяснения, что лучше – взять кредит на более длительный срок или рисковать. Стоит отметить, что банки не станут контролировать использование залогового имущества, если заемщиком вносятся аккуратно и без задержек ежемесячные платежи.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру? Посчитаем!

Схема передачи ипотечной квартиры в наем выглядит заманчиво и просто: заемщик сдает жилье, приобретенное в ипотеку, а сам проживает у родственников либо арендует более дешевое жилье, что позволяет ему экономить средства для внесения платежей по кредиту. Это выгодно, в случае, если сумма ежемесячного дохода от передачи жилья в наем покрывает платежи по ипотеке и покрывает расходы на проживание самого заемщика, вынужденного также его арендовать. Стоит сделать расчет и выяснить свои выгоды.

Размер ежемесячного платежа за ипотеку прямо зависит от общей суммы кредита, срока кредитования и суммы первого взноса. Рассчитать его поможет ипотечный калькулятор онлайн. Если заемщик первоначальным взносом значительно уменьшает размер ссуды, он берет кредит на меньший срок, соответственно, ежемесячный платеж также снижается и сдача ипотечной квартиры в наем выгодна. Но, чем больше размер ежемесячных расходов по кредиту, тем меньше выгода от передачи жилья в аренду.

Не стоит полагаться на доходы, получаемые от квартиросъемщиков. Это связано с определенными рисками, связанными с порчей имущества, и дополнительными расходами на ремонт, оплату коммунальных услуг и уплату налогов. Кроме того, в случае переезда квартиросъемщиков, придется искать других, что влечет перерыв в получении доходов.

Такая схема выгодна, если у заемщика имеется другое жилье, оформленное в собственность и необремененное кредитными обязательствами. Прежде чем вкладывать сбережения, сделайте расчет ежемесячного платежа и срока кредитования с учетом суммы первого взноса, используя ипотечный калькулятор банков. Если расчеты покажут, что приобретение ипотечной квартиры с последующей передачей в аренду выгодное вложение, то стоит использовать эту схему. Инвестиции в недвижимое имущество весьма доходны, но при условии внесения первого взноса, погашающего большую часть стоимости жилья.